מכרתי דירה להשקעה – מה הלאה?

מי מכם שזוכרים, יש שברשותי גם דירה להשקעה ואיני משקיע רק בשוק ההון (ציינתי זאת באחד הפוסטים הראשונים של הבלוג על עצמאות כלכלית).
אני מאמין כי בתיק ההשקעות הכולל שלי יש מקום לדירה להשקעה (אגע בזה בהמשך). עם זאת, בשעה טובה מכרתי את הדירה!
השאלה המתבקשת עכשיו היא: מה הלאה? מה אני עושה עם הכסף? להשקיע הכל בבת אחת? או לחלק למנות קטנות יותר? איפה בכלל להשקיע? ומה עם בית למגורים?

בכתבה זו אנסה להתייחס לדילמות העומדות בפנינו, בידיעה כי גם אתם עומדים\עמדתם\תעמדו בפניי דילמות דומות:

למה בכלל מכרתי? והאם עשיתי עסקה טובה?

נתחיל בנתונים היבשים:

כמו שניתן לראות, יצא סה"כ לא רע בכלל:

אז למה בכלל מכרתי?

במילים פשוטות – האמנתי כי הגעתי למיצוי מקסימאלי של הנכס וכי אני יכול לעשות יותר כסף באפיקים אחרים.
הנתונים עצמם הם יפים מאוד, אבל לא האמנתי כי מחיר הדירה יעלה משמעותית בשנים הקרובות. לדעתי, התשואה השנתית שארוויח מהדירה תקטן ככל שיעברו השנים.

גם שכר הדירה עצמו היה גבוה יותר ממה שהאמנתי שאוכל להמשיך ולקבל בעתיד. העדפתי למכור את הדירה לפני שאצטרך להתחיל ולחפש שוכרים חדשים בידיעה כי כנראה ושכר הדירה יקטן – ללא ספק הקורונה תרמה לנושא זה.

חלקכם בדרך חושבים עכשיו: "וואי אבל הוא מכר בתקופת הקורונה! זה ממש למכור בהפסד!".
תנו לי להרגיע אתכם, המחשבות על מכירה התחילו עוד לפני הקורונה. התכנון היה למכור את הדירה לאחר שעברו 18 חודשים ואהיה זכאי לפטור ממס שבח.
במכירת הדירה לא התפשרתי על סכום המכירה והשגתי את מה שרציתי עוד מלפני הקורונה.

איך מכירת דירה להשקעה משפיעה על ההתקדמות לעבר עצמאות כלכלית?

למי מכם שזוכר, דיברתי על נושא זה כבר בכתבה על עצמאות כלכלית. ניתן להסתכל על דירה להשקעה באחד משני האופנים הבאים:

כעת עליי להחליט מה לעשות עם הכסף ועל סמך החלטה זו לבדוק כיצד השתנה האחוז לעצמאות כלכלית שלנו עכשיו כשאין לנו הכנסה משכר הדירה.

מה לעשות עם הכסף?

יש! מכרנו! יש סכום לא קטן להשקיע שוב! אין ספק שמדובר באירוע מרגש, אבל גם אחד עם לא מעט חששות. עומדות בפנינו כמה אופציות שונות לשימוש בכספים. בואו נתחיל.

קניית דירה להשקעה במקום אחר

לטעמי יש מקום בתיק שלנו לדירה להשקעה.
כשאנו מדברים על הגעה לעצמאות כלכלית לא מעט אנשים שוכחים כי יצטרכו גם לשלם מיסים על כספים אלו ולא לוקחים זאת בחשבון (ראינו התייחסות לכך באסטרטגיית הפרישה של דניאל).
הכנסה משכר דירה פטורה עד גובה של 5,100 ש"ח (נכון לשנת 2020). מדובר על אחלה של דרך לייצר לעצמכם מעט יותר וודאות לגביי גובה המס שתשלמו על חלק מהתיק הכולל שלכם.

בעיניי רבים נדל"ן גם נחשב נכס בטוח יותר. נעזוב רגע את העובדה אם זה נכון או לא, אנו גם יצורים המונעים משיקולים פסיכולוגיים – אם זה עוזר לכם לישון יותר טוב, יאללה.
יש כמובן דרכים להשקיע בנדל"ן באמצעות שוק ההון (באמצעות קרנות REIT. אנו אכן מושקעים גם בהן דרך ההשקעה שלנו בקרן VT), אך יש משהו שונה כשיש בבעלותכם פיסת אדמה פיזית (לטוב ולרע). בסופו של יום מדובר על גיוון לא רע לתיק שלנו.
יתרון נוסף לגישה זו היא המשכנתא. משכנתא הינה הלוואה זולה לתקופת זמן ארוכה כך שלא תשפיע על תזרים המזומנים שלנו במקרה של דירה להשקעה. להיפך, ההכנסות משכר הדירה צריכות לעלות על גובה ההוצאות על הדירה ובכך לשפר את תזרים המזומנים שלנו.
זוהי אכן אופציה לא רעה בכלל וראויה להיכנס כאופציה להשקעת הכספים.

חשוב לזכור גם שדירה להשקעה דורשת לפעמים לא מעט התעסקות (תלוי בכם והאם תהיו מוכנים לוותר על קצת אחוזים למען ניהול הדירה עבורכם\שוכרים טובים יותר במחיר נמוך יותר או לא).

השקעה בשוק ההון – בבת אחת או מיצוע?

הדבר שמרגיש הכי טבעי הוא פשוט להמשיך באסטרטגיית ההשקעה שלנו, ולהשקיע את הכסף בקרנות מחקות מדדים פסיביים.
גישה זו קלה לביצוע, היא אינה זרה לי ואין עלויות נוספות כמו שיש בלקיחת משכנתא, תיקונים בדירה וכו'.

"אבל להיכנס עם כל הכסף במכה זה מפחיד! פשוט ככה לשים את הכל על VT במכה?!"
נכון לרגע כתיבה זה, שוק ההון גם נמצא בשיא כל הזמנים. אז נכון, כאשר אנו אומרים לעצמנו ששוק עכשיו בשיא והנה אוטוטו הוא יירד ונרגיש עם זה יותר בנוח – זה לא יותר מאשר תזמון שוק. בהשקעה ארוכת טווח זה לא אמור לשנות.
הפן הפסיכולוגי פה הוא ברור ומובן לחלוטין. שלא ינסו לבלבל לכם ת'מוח ולהגיד שזה לא לגיטימי. במיוחד כשחווינו בעצמנו ירידות חדות כמו שהיו במשבר הקורונה.
יש הבדל בפן הרגשי בין הפקדה של כמה אלפי שקלים בחודש, לבין הפקדה אחת גדולה מאוד.
האם זה נכון? מבחינת משקיע ארוך טווח ברור שלא. אבל אכן שיקול לגיטימי לגמרי.

עומדות בפנינו שתי אפשרויות בבחירה בדרך פעולה זו:

אז מיצוע או הפקדה בבת אחת?

שיטת המיצוע מבטלת את החשש להשקיע את הכספים בדיוק בזמן הגרוע ביותר. אבל, זה כל מה שהיא עושה.
במחקר של חברת Vanguard משנת 2012, Dollar-cost averaging just means taking risk later, נושא זה עומד במרכז. ניתן לקרוא על דעתה של החברה לגביי השקעת סכום כסף גדול גם בכתבה זו.

המחקר של Vanguard פעל באופן הבא:

תוצאות המחקר הראו כי השקעה חד פעמית של מלוא הסכום ניצחה בכ-67% מהפעמים את שיטת מיצוע הכספים.
בכמה היא ניצחה? פחות או יותר בהפרש של 2% בתשואה הכוללת (תלוי מדינה). שימו לא להתבלבל בין תשואה שנתית לתשואה הכוללת.
כשאני אומר 2% הפרש, אני מדבר על התשואה הכוללת לאחר 10 שנים ולא על תשואה עודפת שנתית למול שיטת המיצוע. זהו עדיין הפרש יפה כמובן.

אז עכשיו רק נשאר להחליט, האם נוכל לישון בשקט בהפקדה חד פעמית של מלוא הסכום או לא?
במילים אחרות, האם אתה מוכנים לקחת סיכון של 33% ששיטה זו תהיה פחות רווחית מאשר שיטת המיצוע, בשביל תשואה עודפת של 2% על פניי 10 שנים?
בהפקדות סכומי כסף גדולים מאוד, אני אישית אשן טוב יותר בשיטת מיצוע הכספים על פניי תקופה של לכל היותר חצי שנה. אבל, כל אחד ושיקוליו שלו.

אולי בכלל לקנות בית למגורים?

מי מאיתנו לא שמע את האימרה הבאה:

לא חבל לשרוף כסף על שכר דירה? נקנה כבר דירה, נשלם את המשכנתא וככה נשקיע בעצמנו במקום לשלם למישהו אחר. כמעט כל אדם בישראל

דעתי על אימרה זו מתחלקת לשני סוגי אנשים: אלו שעושים משהו עם הכסף שלהם, ואלו שלעולם לא יעשו איתו כלום.
עבור מי שלא יעשה עם כספו כלום, באמת השקעה בדירה אולי תהיה הסיכוי היחידי שלהם לקנות משהו שערכו יעלה ויוכלו להנות מכך בעתיד.
לעומתם, יש אותנו האנשים שכן עושים משהו עם הכסף שלהם. עבורנו, בית למגורים הוא הפסד תשואה. בואו נבין למה.

כשאנו עוברים לגור בבית שבבעלותנו, ישנן הרבה יותר הוצאות מאשר כשאנו גרים בשכירות.
בדיוק עברנו לבית משלנו, חלום חיינו, מה – לא נשקיע עוד קצת כסף בשיפוץ? מה – לא נבנה איזו פרגולה יפה בחוץ שיהיה כיף? ואין מצב שלא בונים את המקלחת המפנקת שתמיד חלמנו עליה!
כשכבר אין לנו את המעצור של "זו לא דירה שלי, אני לא אשקיע בה סכומי כסף גדולים", יהיה מאוד קשה לעצור את עצמנו מלהשקיע עוד ועוד בבית.
כל הסכומים הללו היו מוצאים את דרכם לשוק ההון במידה והיינו ממשיכים לגור בשכירות. מדובר על מאות אלפי שקלים שפשוט לא הולכים לעבוד, הם נשארים עצלנים בבית ונהנים מהעבודה הקשה שלנו.
בנוסף, ישנן גם הוצאות בלתי צפויות כשהדירה בבעלותנו. פתאום יש הוצאות ביוב של העירייה כי משדרגים קו מים מסביב, הבניין קצת נוטה ויש הוצאות יישור של הקרקע ועוד ועוד.
כשאנו גרים בשכירות, כל ההוצאות הללו היו הולכות לבעל הנכס ולא אלינו.
ואם אנחנו בעלי הנכס? הכסף שלנו לא רק שלא עובד, הוא נהנה לו בערסל ומשתזף ☀️😎

האם ערך הבית יכול לעלות? בוודאי שכן. אבל עם כל ההוצאות הנ"ל, וכמה שננסה לשלוט בעצמנו, ההשקעה הזו לא תתקרב לתשואות של דירה להשקעה ו\או שוק ההון.
בגלל סיבה זו, אני לא מאמין שניתן לקרוא לקניית בית למגורים "השקעה". בית למגורים הוא קודם כל הוצאה.

למרות כל מה שאמרתי, אין מה לעשות – אנחנו עדיין יצורים המונעים גם משיקולים אישיים\פסיכולוגיים וגם בית למגורים נלקח כאן בחשבון.
בסופו של יום אמרתי את זה כבר מספר פעמים, הכסף הוא אינו המטרה. המטרה היא להיות שמחים ולהגשים את החלומות שלנו.
לכל דבר יש מחיר וצריך להחליט האם הוא שווה את זה. אבל אנחנו לא מתכוונים להתחיל להגזים במידת החיסכון שלנו וגם כנראה שלא נרד מהרצון שלנו לגור מתישהו בבית בבעלותנו, קרוב למשפחה וקרוב כמה שאפשר לים 🌊🐚 השאלה היחידה היא האם זה יהיה עכשיו או בהמשך.

אז מה בסוף?

העסקה שעשיתי הייתה עסקה טובה. למדתי מלא על עצמי, עם מה נוח לי, עם מה לא נוח לי, משא ומתן, שוק הנדל"ן, קריאת אנשים ועוד מלא. אני שמח על ההשקעה ועל התהליך שעברתי בזכותה. העסקה בפניי עצמה גם הייתה עסקה טובה מבחינה כלכלית.
כמו שאמרתי, אני כן מאמין שיש מקום לדירה להשקעה בתיק הכולל שלנו, במיוחד לאור הפטור ממס על הכנסות משכר דירה עד גובה של 5,100 ש"ח (נכון לשנת 2020).

אז מה נעשה עם הכסף?
כרגע עוד מתלבטים האם הגיע הרגע לקנות בית למגורים עבורנו, או שניתן לזה עוד כמה שנים. במידה ולא נלך בדרך זו, אני מאמין שנלך על השקעה בשוק ההון ובהמשך הדרך נחזור ונקנה גם דירה להשקעה (צריך קצת זמן מנוחה מנדל"ן כרגע).
לאחר שנחליט מה לעשות עם הכסף, נצטרך לחשב כיצד זה השפיע על האחוז לעצמאות כלכלית שלנו. אם נבחר לקנות בית למגורים, הרי שהתרחקנו מהאחוז לעצמאות כלכלית כי הכסף כבר לא מושקע בשוק.

מה שכן, אנחנו עוד נחזור לבית מגורים. זה תמיד היה חלום קטן שלנו, בית קטן וחמוד ליד הים. אבל היי, כמו שאמרתי לכם – כסף הוא רק אמצעי (חשוב מאוד) בדרך למטרה. המטרה האמיתית היא להיות מאושרים, חופשיים ולהגשים את חלומותינו.

תכלס.